Het kopen van een huis is een erg grote stap en voor de meeste mensen de grootste aankoop die je ooit gaat doen. Op een aantal uitzonderingen na koopt eigenlijk iedereen zijn huis met een hypotheek. Het verschil tussen het kopen van je droomhuis en een nachtmerrie zitten vaak erg dicht bij elkaar, dit is waarom wij je willen helpen waar je op moet letten om de grootste fouten te voorkomen.

Het vinden van een huis is de laatste jaren al een ‘mission impossible’, hierdoor zie je in de markt dat veel mensen alles aanpakken wat ze kunnen krijgen. In wat we noemen een verkopersmarkt (een markt waarin de vraag naar huizen groter is dan het aanbod van huizen), is het juist extra belangrijk om als koper goed voorbereid te zijn en duidelijke grenzen te stellen voor jouw minimale eisen en maximale te betalen bedrag.

Waarom je een huis wilt kopen ten opzichte van huren?

Vanaf het moment dat je echt op jezelf gaat wonen dan zullen veel mensen tegen je gaan zeggen dat je echt moet kopen en dat huren ‘weggegooid geld is’. Hier willen wij je in het kort uitleggen waarom mensen dit zeggen en in hoeverre dit klopt. Onze mening op deze stelling is dat wij iedereen adviseren om op de lange termijn te kopen en niet te huren. Wel vinden wij het belangrijk dat je klaar bent om een huis te kopen anders kan het beter zijn om op de korte termijn nog even te huren. Zelfs al gaat de gemiddelde huizenprijs altijd omhoog.

Voordelen van het kopen ten opzichte van huren

Wij geloven erin dat op de lange termijn het kopen van een huis financieel voordeliger zal zijn dan huren. Hieronder leggen wij de volgens onze belangrijkste redenen uit:

Het voordeel van vermogensopbouw

Als een eigenaar van een vastgoed object bouw je vermogen op door de maandelijkse aflossing op je hypotheek. Stel dat je maandelijks 1000 euro betaald, waarvan 600 euro aflossen en 400 euro rente, dan stijgt je vermogen elke maand met 600 euro. In dit voorbeeld houden we geen rekening met eventuele stijging of daling van de waarde van het object.

Waarschijnlijke stijging van de waarde van vastgoed

Op de lange termijn hebben we nog nooit een periode gezien van 10 jaar waarin de waarde van vastgoed niet steeg. Ondanks dat we de komende 30 jaar niet dezelfde stijging verwachten van de afgelopen 30 jaar, verwachten wij nog steeds dat de huizen en grondprijzen de komende jaren op de lange termijn blijven stijgen. Wij en ook het CBS verwachten nog steeds groei van de bevolking en daarmee ook de vraag naar huizen. Inflatie zorgt ervoor dat geld minder waard wordt en dus tegelijkertijd huizen meer geld waard worden. Als huiseigenaar kan je mee profiteren van de voordelen van inflatie en een groeiende bevolking, terwijl huurders hier juist alleen maar meer door gaan betalen.

Financiële stabiliteit voor de middellange termijn

Wanneer je een hypotheek afsluit, dan zet je vaak je rente en aflossing van vast voor 10, 20 of zelfs 30 jaar. Hierdoor blijven jouw maandelijkse kosten voor 10,20 of 30 jaar ook gelijk, waar je bij huren meestal jaarlijks een huurverhoging krijgt.

Financiële vrijheid voor de lange termijn

Iets wat tegenwoordig helemaal niet zo normaal is, is het afbetalen van je huis. Of in ieder geval je huis afbetalen tot het punt dat het fiscaal zinvol blijft. Maar denk je even in hoeveel vrijheid je creëert in je budget als je niet meer elke maand een aflossing van je hypotheek of een hoge huur moet betalen. Dit is precies dat de reden dat ons financiële doel niet het hebben van een groot vrijstaand huis is maar een huis dat voldoet aan onze wensen, die wij rond ons 45 afbetaald kunnen hebben.

Plezier en vrijheid van eigenaarschap  

Door het bezitten van een huis creëert u een gevoel van stabiliteit en zekerheid, omdat je zelf eigenaar bent van dat huis en zolang je de maandelijkse hypotheeklasten blijft betalen is het jouw eigendom en laat staan hoe dit positieve gevoel verder verbeterd wanneer je volledig eigenaar van je huis bent, zonder een lening van de bank. Daarnaast is het in een koophuis veel leuker om het helemaal uit te bouwen en in te richten zoals jij zou willen en het echt om te bouwen naar jouw droomhuis. Bij een huurhuis mag dit vaak niet en is het zonder van jouw geld omdat je investeert voor de eigenaar van de woning.

Redenen om voor de korte termijn te huren

Ondanks dat hierboven veel redenen om juist te kopen. Er zijn echter ook nadelen verbonden aan het kopen van een huis, zoals de hogere aanvangskosten voor de aankoop van een woning, de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de reparatie van de woning, en het risico van een dalende woningmarkt. Bij het nemen van een beslissing over het kopen versus huren van een woning is het belangrijk om een grondige evaluatie te maken van uw financiële situatie, uw toekomstplannen en uw persoonlijke voorkeuren. Hieronder de redenen waarom het soms beter is om eerst te huren:

Je bent financieel nog niet klaar om een huis te kopen

Ondanks dat op de lange termijn het kopen van een huis een goeie manier is om vermogen op te bouwen, kan het kopen van een huis voordat je er financieel klaar voor bent ook zorgen voor financiële problemen. Wanneer je een huis koopt terwijl je niet genoeg geld hebt en een tegenslag hebt kan het voorkomen dat je in de financiële problemen komt en dat je het huis met een verlies moet verkopen. Ook moet je bij een gekocht alles zelf maken als er iets kapot gaat, waar je bij een huurhuis voor veel zaken de eigenaar kan bellen die het vervolgens moet fixen.

Je weet nog niet waar je wilt settelen of verhuist naar een voor jou nieuwe plek

Weet jij nog niet waar je wilt settelen of ga jij ergens wonen waar je niet bekend bent? Dan raden wij jou sterk aan eerst onderdak te huren. Als jij flexibiliteit wilt of ergens nieuw gaat wonen raden wij iedereen aan om eerst te gaan huren. Wil je dan na een bepaalde thuis toch weg, dan is het veel makkelijker om te vertrekken uit een huurhuis dan uit een koophuis. Ook verkleint dit het risico op het verliezen van geld wanneer de huizenmarkt op het moment van verkopen tegenvalt ten opzichte van het moment toen je het kocht. 

De eerste keer samenwonen

Heb je een relatie en ga je voor het eerst samenwonen? Dan kan het heel verstandig zijn om eerst te gaan huren. Wanneer je samen gaat wonen, zal je waarschijnlijk veel meer samen zijn dan daarvoor, waardoor je ook vaker samen bent in minder goeie buien. Ook is het anders om met iemand leuke dingen te doen ten opzichte van samen een huishouden vormen. In een goede relatie zal dit je vaak verder brengen in je relatie maar veel mensen komen er ook achter dat ze niet zo goed bij elkaar passen. Samen een huis kopen en dan uit elkaar gaan heeft vaak ingrijpende en erg dure gevolgen. Daarom adviseren wij iedereen eerst samen te huren en wanneer dat goed gaat, daarna pas over te gaan op het kopen van een huis.

Voorbereiding voordat je opzoek gaat naar een koophuis?

Ben jij financieel en mentaal klaar om een huis te gaan kopen? Dat is een spannende maar ook een hele leuke tijd! Hieronder hebben wij een aantal stappen beschreven die wij iedereen aanraden voordat je over gaat op het kopen van een huis.

Weten hoe je er financieel voor staat en wat er mogelijk is?

Voordat je gaat zoeken naar huizen, raden wij je aan om eerst vast te stellen wat er mogelijk is. Mogelijk is dit een grote tegenvaller, maar dat kan je beter weten voordat je start dan dat je erachter komt als je al verlieft bent op een huis en een bod uit hebt gebracht.

Er achter komen hoe je er financieel voorstaat, houdt in dat je weet wat voor hypotheek je kan krijgen en hoeveel eigen geld je hebt om de overige kosten (taxatie, overdrachtsbelasting, notaris etc.) te betalen, het huis te verbouwen en het huis te in te richten. Het is belangrijk dat je deze niet allemaal bij elkaar optelt maar als losse waarde ziet. Hierdoor kan je een goede keuze maken, zo kan het zijn dat je wel een bepaalde hypotheek zou kunnen vragen maar niets meer over hebt om de nodige verbouwing te betalen en/of het huis in te richten. Stel je koopt een opknaphuis dan kan je tegenwoordig 100% van de dagwaarde als hypotheek krijgen en moet je de rest betalen vanuit je eigen spaargeld. Je kan wel een bouwdepot krijgen maar als je al dicht bij je maximale hypotheek zit zullen de meeste banken niet alles willen lenen.

Het opstellen van je wensenlijstje voor je huis

Als je duidelijk in beeld hebt wat je uit kan geven dan is volgens ons de volgende stap het opstellen van een wensenlijstje. Hierin stel je vast wat al je wensen zijn en wat je juist niet wilt. Hierin raden wij iedereen aan om je wensen in te delen in twee groepen. Groep 1 zijn de ‘musts’, dit zijn harde eisen waar de woning aan moet voldoen. Groep 2 zijn de ‘wants’, dit wil je ook graag hebben maar hier zou je flexibel kunnen zijn, mocht een huis dat niet bieden. Op deze lijst zet je vaak zaken als (1) de stad of zelfs wijk waar je zou willen wonen, (2) type woning, (3) grootte van de woning, (4) grootte van de tuin, (5) aantal slaapkamers, (6) energielabel, (7) garage etc. Vergeet niet dat je hier alles kan opschrijven wat voor jou belangrijk is. Je koopt een droomhuis voor jezelf, niet om je vrienden te imponeren.

Een goeie tip om nog even mee te nemen zijn of het zaken die je wel of niet kan veranderen. Je kan het huis niet in een andere stad/wijk zetten, maar indien mogelijk kan je wel een uitbouw doen of indeling veranderen. Mocht jouw droomhuis niet te vinden zijn, ga dan opzoek naar een huis dat je daar in kan veranderen.

Op zoek naar een huis?

Als je weet wat er mogelijk is en je duidelijk hebt wat je wilt dan gaat zoeken beginnen. Dit is een erg leuke periode waarbij Funda je meest gebruikte zoekmachine wordt en waarin je veel kan dromen over alle potentiële huizen. Naast het internet te gebruiken probeer ook zoveel mogelijk gebruik te maken van je eigen netwerk. Laat iedereen die je kent uit het gebied waar jij wilt wonen weten dat je opzoek bent. Het vinden van een woning die op de markt gaat komen voordat deze op Funda komt kan een enorme kans zijn om een huis weg te kapen voordat iedereen erop duikt. Wij geloven zeker in het voordeel van een aankoopmakelaar wanneer je opzoek gaat naar de perfecte woning. Het kost geld maar het vergroot je kans op een goed huis en zij kunnen je vaak goed begeleiden om niet teveel te betalen. 

Het doen van een bod

Als je een geschikte woning hebt gevonden en je wilt deze graag hebben dan ga je over op de volgende stap, het doen van een bod. Het is belangrijk dat je hierin een realistisch bod doet afhankelijk van de markt situatie. Wij raden je aan de volgende zaken mee te nemen in het je bieding: (1) neem ontbindende voorwaarden op, zoals onder voorbehoud van financiering en technische keuring, (2) een onderbouwing waarom jij een bepaald bedrag biedt (3) een persoonlijk verhaal waarom jij de perfecte nieuwe bewoner bent voor het huis en de straat/wijk en (4) duidelijk welke zaken je wilt hebben bij je bod (bijvoorbeeld een mooie inbouwkast of andere objecten waarvan de huidige eigenaar heeft aangegeven dat ze overgenomen kunnen worden. Ook als zij bij bepaalde zaken hebben aangegeven dat ze meegaan, kan je het toch altijd proberen of je deze toch over mag nemen.

Wat is een hypotheek?

Als je bod is geaccepteerd dan ga je de financiering regelen. Dit doe je met een hypotheek. Een hypotheek, voluit een Hypothecaire lening, is een lening die je aangaat om vastgoed aan te kopen. Dit kan zijn voor een huis of een stuk grond. Een Hypotheek is vaak een langlopende lening die je aangaat voor het afbetalen van een periode van 20 of 30 jaar. Het vastgoed dat je aankoopt geld als onderpand voor de lening. Dit betekend dat wanneer jij de betalingen niet meer kan betalen de kredietverstrekker het recht heeft om het onderpand (jouw woning of grond) te verkopen om zijn investering terug te verdienen. Omdat het vastgoed over het algemeen altijd in waarde stijgt, is dit voor de kredietverstrekker een lening met relatief laag risico waardoor de rente vaak lager is op andere type leningen.

De maximale hoogte van je hypotheek bepalen?

In de voorbereiding hebben we je al geadviseerd om eerst te weten hoeveel je maximaal kan lenen voordat je opzoek gaat naar woningen. Hier gaan we daar nog iets uitgebreider op in. Hoeveel je maximaal mag lenen voor je woning wordt bepaald door de volgende factoren; hoogte van je inkomen, huidige leningen, andere financiele verplichtingen (bijv. alimentatie), waarde van de woning, je eigen vermogen en de hoogte van de rente. Online zijn er veel rekentools om dit gemakkelijk te berekenen maar het is altijd verstandig om een hypotheekadviseur dit te laten controleren. Vaak is een intake gratis en tijdens deze intake leggen adviseurs je vaak al uit hoeveel je ongeveer kan lenen.

Onze persoonlijke en onpopulaire mening is dat ondanks dat je vaak meer kan lenen, wij het verstandig vinden om maximaal 25% van je netto inkomen uitgeeft aan je hypotheeklasten, zodat je genoeg geld overhoud om te sparen, beleggen en leuke dingen kan blijven doen.

Looptijd van je hypotheek bepalen?

De standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar en waarschijnlijk sluit 99% van de starters een hypotheek af voor 30 jaar. Wil jij vermogen echt een boost geven en kan jij een kortere looptijd kiezen en toch je vaste lasten onder de 25% houden dan is dit heel interessant. Wanneer je bijvoorbeeld een hypotheek afsluit voor 20 jaar of zelfs 15 jaar dan betekend het dat je in 20/15 jaar je huis volledig af hebt betaald. Niet alleen los je dan je hypotheek veel sneller af, ook zal je over de gehele looptijd veel minder rente betalen omdat je veel sneller aflost dan met een langere looptijd.

Rentetarief

Als je leent dan moet je altijd rente betalen. De rente is eigenlijk de winst die gemaakt voor het risico om jou geld te lenen. Bij een hypotheek zijn de rentes vaak lager dan bij andere leningsvormen omdat het onderpand wat je ermee koopt ervoor zorgt dat de geld verstrekker minder risico loopt dan andere leningsvormen. Wij raden je altijd aan om een zo laag mogelijk rente percentage af te sluiten, per maand lijkt het weinig uit te maken maar als je de besparing berekenend  20 of 30 jaar dan zul je zien dat je veel geld kan besparen.

De aflossingsvorm van de hypotheek

Wanneer je een hypotheek afsluit kan je kiezen voor verschillende aflossingsvormen. Het verschil tussen de verschillende type aflossingsvormen is vooral over de verdeling hoe je de lening aflost en rente betaald over de looptijd van de hypotheek.

De meest gekozen vormen zijn een annuitaire-, lineaire- en aflossingsvrijehypotheek. Een annuitaire hypotheek is interessant omdat je dan de hele looptijd bruto hetzelfde bedrag betaald en de eerste jaren netto goedkoper uit bent. Dit is vaak gekozen omdat mensen er over het algemeen vanuit gaan dat ze in de jaren steeds meer gaan verdienen. Een lineaire hypotheek is de beste manier van aflossen als je je totale kosten zo laag mogelijk wilt houden. Bij een lineaire hypotheek los je de hele looptijd hetzelfde had en betaal je elk jaar de rente over de daadwerkelijke hoogte van de lening op dat moment. De eerste jaren betaal je bruto maar omdat je schuld steeds lager wordt ga je ook steeds minder rente betalen. Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waarbij je niks aflost en maandelijks alleen de rentekosten. Dit lijkt een manier om kosten te besparen maar dit is voor je financiële situatie op de lange termijn heel slecht.

De voorwaarden van de hypotheek.

Voordat je tekent voor een hypotheek is het belangrijk dat je de algemene voorwaarden goed doorneemt en indien je zelf niet alles begrijpt je ze bespreekt met een onafhankelijke adviseur. Hierin staan alle kosten, mogelijke boetes of regels omtrent aflossen.

Nationale hypotheek garantie (NHG)

Nationale Hypotheek Garantie, vaak NHG genoemd, is een garantie die je kan kopen om lagere rente te ontvangen en minder risico te lopen bij gedwongen verkoop. NHG kan je je voor kiezen bij huizen tot een bepaald aankoop bedrag (vaak de gemiddelde huiswaarde) waarbij je een garantie krijgt om in bepaalde situaties niet met een restschuld te blijven zitten en je een lager rentepercentage krijgt. Met NHG krijg je dus lagere kosten en krijg je extra zekerheid, waardoor wij iedereen aanraden om NHG af te sluiten als dit in jouw situatie mogelijk is

Hoe kies jij de beste financieel adviseur

Een hypotheek is en blijft een complex financieel product. Het is geen rocket science maar wel iets wat je wilt overlaten aan iemand die er verstand van heeft. Dit is het beste te onderbouwen omdat een kundige en betrouwbare adviseur, je over het algemeen meer oplevert dan dat zij kosten. Wij vinden het hierbij erg belangrijk dat je een adviseur hebt die naast ervaring met en kennis van hypotheken, ook onafhankelijk is. Wij hebben zelf een financieel adviseur ingehuurd die we een vooraf afgesproken bedrag betalen en die voor ons na goed onderzoek gedaan te hebben een hypotheek afgesloten heeft bij de ABN Amro. Deze persoon kwam ook nog eens uit ons persoonlijke netwerk, waardoor wij voor een laag bedrag, erg kundig advies hebben ontvangen.

Heb jij nog geen adviseur en heb jij geen goeie adviseurs in je persoonlijke netwerk, let dan op de volgende aspecten:

  • Ervaring à een huis je waarschijnlijk de grootste aankoop die je ooit gaat doen, daarvoor wil ik graag advies van iemand die weet wat hij doet en dit al vaak heeft gedaan.
  • Vertrouwen à het is extreem belangrijk dat jij je adviseur vertrouwd. Als je geen goed gevoel hebt over de adviseur ga je niet met een fijn gevoel je hypotheek aan.
  • Onafhankelijkheid à hoe verdient je adviseur zijn geld?
    • Is hij in dienst bij een hypotheekverstrekker (bijvoorbeeld bij een bank)? Dan zal hij altijd kijken naar de hypotheken die de bank zelf aanbied. Dit hoeft niet slecht te zijn maar dit is een hele smalle scope. Persoonlijk hou ik ervan om aanbieders te vergelijken
    • Krijgt hij provisie van hypotheekverstrekkers? Veel onafhankelijke adviseurs krijgen een provisie of premie per aangebrachte klant. Hier ben ik voor hypotheken geen voorstander van. Deze adviseurs noemen zichzelf onafhankelijke en dat lijkt ook zo omdat zij hypotheken van alle aanbieders aan jou kunnen aanraden. Het risico bij deze partijen is wel groot omdat zij gemakkelijk een voorkeur kunnen ontwikkelen voor de hypotheek verstrekker die de beste premies betaald in plaats van de beste hypotheekverstrekker voor jouw situatie.